El mercado hipotecario español es un hervidero. En un escenario marcado por una fortísima demanda de vivienda por parte de las familias, la banca mantiene totalmente abierto el grifo de la financiación.
Las cifras dicen que, en los siete primeros meses de 2025, el importe de las nuevas hipotecas concedidas ha alcanzado los 49.617 millones de euros. Proyectando las cifras entre enero y julio al conjunto del ejercicio, el volumen de préstamos para vivienda alcanzaría los 82.500 millones de euros. Hay que remontarse hasta el año 2008, el año del pinchazo de la gran burbuja inmobiliaria, para encontrar unos registros más elevados: 87.082 millones de euros.
Unos números que no se entienden sin el esfuerzo de la banca para rebajar precios y estimular la contratación. Según los últimos datos oficiales del Banco de España, en julio el tipo medio de las nuevas operaciones hipotecarias se situó en el 2,63%, ligeramente por debajo del 2,68% del mes de junio anterior.
Es la undécima rebaja intermensual consecutiva del precio de los préstamos para vivienda, que ha vuelto hasta el nivel más bajo desde octubre de 2022, cuando se situaba en el 2,54%. Por el camino, tocó máximos del 3,93% en octubre de 2023. Por lo tanto, las condiciones de financiación de las familias han mejorado sensiblemente en los últimos meses.
En estos momentos, hasta tres hipotecas a tipo fijo (la modalidad que arrasa en la contratación de nuevas operaciones) cuentan con precios inferiores al 3% TAE (tasa anual equivalente) con máxima vinculación. Se trata de Banca March, Coinc y Openbank, con tipos del 2,91%, del 2,93% y del 2,98%, respectivamente.
A tipo variable, los diferenciales más bajos sobre el euribor son el del 0,49% de Kutxabank y el del 0,55% de Unicaja. Por detrás, un amplio grupo de entidades se sitúan en el nivel muy competitivo del 0,60%.
Hay un elemento clave en las hipotecas de esta modalidad que puede encarecer sensiblemente la operación: el tipo fijo inicial que se aplica durante el primer año y que en algunos casos se amplía a 24 meses. Un mecanismo utilizado por los bancos para protegerse de los vaivenes del euribor y que no debe ser pasado por alto por quien contrata una hipoteca.
Ahora, estos tipos de salida se sitúan en niveles que van desde el 1,40% hasta el 2,5% en las mejores ofertas del mercado.
En el caso de las hipotecas mixtas, los bancos no han dejado de subir la apuesta a lo largo del año con el lanzamiento de nuevos productos con condiciones atractivas.
Banca March, Openbank, Pibank, Ibercaja, ING o Bankinter están entre las entidades más activas en este segmento.
La agresividad de la banca en los precios de las hipotecas ha permitido en estos últimos meses que muchas familias puedan acceder a la compra de una vivienda en plena subida del coste medio de las casas.
Importe medio
Una subida vertical que está arrastrando al importe medio de las hipotecas, que en junio creció un 15,5% en un año, hasta los 168.363 euros. Es el segundo dato más alto de la serie histórica del Instituto Nacional de Estadística (INE), sólo por detrás de los algo más de 175.000 de media de febrero de 2020.
Esta fuerte subida del precio medio también la constata el Consejo General del Notariado, cuyas estadísticas revelan que las familias españolas están asumiendo el coste medio más alto desde el verano de 2008, antes del estallido de la gran crisis financiera.
La gran pregunta ahora es cuánto tiempo más podrá la banca seguir abriendo la mano del crédito. Sobre todo, teniendo en cuenta que el euribor ha dejado de bajar. Situado ahora en una banda entre el 2,1% y el 2,2%, puede limitar futuros movimientos a la baja en el precio de los préstamos para vivienda.
Endeudamiento
«Cuanto más dinero se pida al banco, más alta será la cuota mensual de la hipoteca que hay que pagar cada mes y, por tanto, menor será la capacidad de pago que los hogares tengan para afrontar otros imprevistos que lleguen después. No obstante, si ese endeudamiento es muy alto ya a la hora de pedir la hipoteca, los bancos no podrán concederla; y aquí está otro de los puntos en los que el acceso a la vivienda en propiedad se complica. Recordemos que el Banco de España recomienda que las familias no destinen más del 35% de su salario neto mensual al pago de la hipoteca; y esto los bancos lo cumplen a rajatabla en todas las operaciones», señala Simone Colombelli, de iAhorro.
Después de permanecer congelado en el nivel del 2,08% durante los meses de junio y de julio, el euribor a 12 meses registró en agosto su primera subida de los últimos siete meses. Un movimiento que podría repetirse en septiembre y que ha devuelto el índice hipotecario a los niveles más altos desde abril.
Los expertos no coinciden sobre el futuro a corto plazo del índice hipotecario, clave para establecer tendencia en el precio de los préstamos para compra de casa.
Previsiones
Kelisto apuesta porque el euribor a 12 meses estará entre el 1,9% y el 2% para final de año. Pero hay bastante división de opiniones entre los expertos, que mayoritariamente habían calculado que, a estas alturas del año, el euribor perforaría el nivel del 2%. La Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas) prevé que el índice cerrará este año en el 1,96% y seguirá bajando hasta el 1,9% en 2026.
Por su parte, Bankinter cree que el euribor terminará 2025 en el 2% antes de dar el salto hasta el 2,20% en 2026, mientras que, en una línea muy parecida, CaixaBank lo ve en el 2,09% este año y en el 2,18% el que viene.
Tres modalidades a la medida de cada cliente
La compra de la vivienda es la inversión más importante en la vida de la mayoría de las familias. Por eso, además de conseguir el mejor precio posible, es muy importante elegir el plazo más adecuado, y, sobre todo, la hipoteca que más adecúa a nuestro perfill. Es decir, la que nos va a permitir dormir tranquilos teniendo en cuenta la aversión de cada cual al riesgo. Y también, claro está, de nuestra edad y de nuestra situación financiera.
Hay tres tipos de hipotecas: fija, variable y mixta. La hipoteca fija es aquella cuyo tipo de interés es el mismo a lo largo de toda su vida y la cuota mensual siempre es igual. En este tipo de préstamo no influyen factores externos: ni las subidas o bajadas del euribor ni de los tipos de interés. Eso sí, de estos indicadores dependerá que la hipoteca sea más cara o barata cuando se vaya a firmar.
¿A quién le interesa una hipoteca fija? Suele ser la principal opción de quienes buscan seguridad, sin riesgos. Además, es ideal para plazos largos desde 25 hasta 40 años, porque con una hipoteca variable estaríamos muchos años a merced de un indicador inestable como es el euribor. Es también una opción recomendable para quienes no esperan mejoras de sueldo significativas a medio y a largo plazo y quieren una hoja de ruta de pagos totalmente estable, sin sobresaltos.
El préstamo fijo es recomendable para hipotecas elevadas. Cuanto más grande es la hipoteca, más impacto tendrán en las mensualidades las subidas o bajadas del euribor, lo que en muchos casos podría convertirse en un problema para llegar a final de mes.
Con el euribor estancado por encima del 2% desde hace meses y la amenaza del cambio de ciclo de los tipos de interés que abre las puertas a futuras subidas del precio del dinero en Europa a partir de la segunda mitad de 2026, el tipo fijo puede ganar más atractivo aún en la oferta de los bancos, que lo han convertido en la piedra angular de su oferta hipotecaria.
Por su parte, las hipotecas variables comienzan con un tipo de interés fijo que, aunque suele durar solo un año, en algún caso se extiende durante 24 meses. A partir de ahí, con las revisiones anuales o semestrales, el tipo de interés nominal (TIN) se calcula en función de los valores que registre el euribor. Además, para calcular el tipo de interés que pagará el hipotecado en cada revisión, al valor del euribor habrá que sumarle el diferencial que se haya negociado con el banco.
¿A quién le interesa una hipoteca variable? Sobre todo, a quienes no les importe correr el riesgo de que la cuota de su hipoteca pueda variar: aumentar o disminuir. Pese a que su demanda ha caído en los últimos años, es una opción atractiva para quienes firman hipotecas cortas (10, 15 o 20 años), y para aquellos que prevén amortizar antes de finalizar el plazo de pago. Y también para quienes tienen expectativas de mejora salarial o ahorros acumulados que les permitirían afrontar una subida del euribor. La variable es una modalidad dirigida a los más optimistas que creen que el euribor va a bajar en los próximos meses.
Olvidada en los últimos trimestres por los nuevos hipotecados, en los que ha representado una cuota ínfima de la nueva contratación, el préstamo variable podría seguir en el ostracismo si se confirma el final del ciclo bajista de los tipos de interés en la zona euro.
Por su parte, la hipoteca mixta combina las características tanto del préstamo fijo como del variable: durante el primer tramo, que se extiende durante 5, 10 ó 15 años, su tipo de interés será fijo y la cuota será siempre la misma. Después, llega el tramo variable donde el TIN se calculará al sumar al diferencial que se negocie con el banco el valor del euribor.
¿A quién le interesa una hipoteca mixta? Este préstamo está indicado para quienes no quieran atarse a una hipoteca 100% fija, pero que tampoco quieren los riesgos de una variable. En este caso, durante al menos los primeros 10 años, el euribor no va a afectar al coste y, cuando llegue la parte variable, si está alto, se puede optar por la subrogación del préstamo para mejorar las condiciones.
Brókeres hipotecario para reducir costes
Es muy importante abaratar hasta el límite el coste del préstamo para afrontar la que, en la mayoría de los casos, es la mayor inversión en la vida de las familias. En este punto, es muy destacable el papel que realizan los brókeres hipotecarios, que año a año ganan protagonismo en España.
A través de sus plataformas, que salvo en operaciones especialmente complejas son totalmente gratuitas para los clientes, las hipotech cuentan en la mayoría de los casos con propuestas personalizadas por parte de las entidades financieras con las que trabajan y que ofertan tipos que en algunos casos están muy por debajo de los oficiales que se promocionan en las oficinas y en las páginas web de las entidades.
En la práctica, el cliente introduce en estas plataformas sus datos personales y financieros y las características del préstamo que necesita y los bancos compiten por quedarse con la operación. Si ésta llega a buen puerto, el bróker hipotecario cobra una comisión al banco. Firmas como Trioteca, Hipoo, Idealista o iAhorro trabajan en un mercado cada vez más competitivo y consiguen ahorros significativos.