La subida del índice hipotecario hasta las puertas del 3% encarece cada vez más las hipotecas variables. Además, muchos hogares soportan préstamos caros de los años 2023 y 2024.
El euríbor a 12 meses, del que depende el coste de las hipotecas a tipo variable y que condiciona el precio de la nueva producción en todas las modalidades, mete cada vez más presión a los hogares. Aunque en el tramo final de esta semana se ha relajado por la rebaja de la tensión en Oriente Próximo, la media provisional de agosto del índice hipotecario se sitúa en el 2,91%, el nivel más alto del año y desde septiembre de 2024.
Esta cota supone un avance respecto al 2,85% al que terminó el mes de julio y sigue estresando las economías familiares. A los actuales niveles, una hipoteca de 150.000 euros con revisión anual, a un plazo de 25 años y con un diferencial del 1% sobre el euríbor, pagaría alrededor de 910 euros al mes frente a los 845 anteriores si se revisa en estos momentos.
En el caso de que la revisión sea semestral, la subida es de alrededor de 56 euros.
La situación no es nada halagüeña hasta final de año ya que, entre septiembre y diciembre del año pasado, el euríbor se movió en una horquilla entre el 2,17% y el 2,26%. Estas cifras se comparan con los niveles cercanos al 3% de la actualidad, que los analistas creen que se mantendrán estables hasta final de año, salvo un cambio de decorado muy radical en el conflicto entre Estados Unidos e Irán.
En este escenario, y ante las expectativas de que el Banco Central Europeo (BCE) pueda subir el precio del dinero hasta el 2,5% en su reunión de septiembre, el verano es un buen momento para que las familias pongan en revisión su estrategia hipotecaria. Sobre todo, aquellas que tienen hipotecas caras firmadas en 2023 con el euríbor por encima del 4%, y también las que ven como la cuantía mensual de su préstamo variable no deja de crecer.
Hacer números
«Aquellos perfiles que firmaron hace tres años pueden encontrar hoy opciones más adaptadas. No siempre habrá ahorro, porque depende del capital pendiente, del plazo y de las condiciones vinculadas, pero sí merece la pena revisarlo», señala Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
Según esta firma, «quien tenga una hipoteca variable al euríbor más 0,75 puede estar pagando en torno a un 3,50%. En determinados perfiles podemos encontrar hipotecas mixtas alrededor del 1,45% o fijas en torno al 2,50%».
Desde el comparador Roams destacan que el movimiento está en marcha, como demuestran los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE). «Las subrogaciones al acreedor, el trámite por el que un hipotecado se lleva su préstamo a otra entidad, crecieron un 14,5% en mayo, mientras que las novaciones, que consisten en renegociar con el banco de siempre, se hundieron un 23,4%. De las 9.342 hipotecas que cambiaron de condiciones, el 82,9% lo hizo por el tipo de interés. El movimiento tiene una lectura clara: quienes ya tienen una hipoteca variable y sufren la subida del euríbor buscan pasarse a fijo en otra entidad. Cuando la renegociación con tu propio banco cae y el traslado a otro sube, el mensaje es bastante claro: las mejores condiciones ya no están dentro de casa, están fuera».
Opciones
¿Qué opciones tienen los hipotecados que ven como su cuota variable no deja de subir en cada renovación? Hay dos opciones. La más evidente es cambiar a una hipoteca fija. Los precios han subido a lo largo del año, aunque aún se mantienen en niveles muy competitivos. Y la segunda es pasar del tipo fijo al mixto. Una modalidad en la que se aplica un tipo fijo durante los primeros años, tras los cuales se activa uno variable.
Como señalan desde Kelisto, «este tipo de ofertas solo serían recomendables para quienes crean que pueden ahorrar durante los primeros años de vida de la hipoteca, ya que, una vez llegado el tramo variable, podrían amortizar deuda anticipadamente para así reducir los años que estarían expuestos al euríbor».
Ojo al tipo mixto
Pero los que ya tienen un préstamo mixto también se enfrentan al reto de decidir si es hora de cambiar. «Hay consumidores con hipoteca mixta que ya ven las orejas al lobo porque el periodo fijo se está acabando. Lo importante es no esperar a que llegue la revisión y encontrarse de golpe con una hipoteca variable de euríbor más diferencial», advierten desde RN Tu Solución Hipotecaria.
Con todos estos elementos en juego, los hipotecados se enfrentan a decisiones que pueden condicionar la economía familiar durante dos o tres décadas.
En estos momentos, quienes valoran la posibilidad de cambiar de modalidad de hipoteca para abaratar la letra mensual tienen mucho donde elegir. A tipo fijo (la modalidad favorita de los españoles hasta el punto de que en mayo el 60,9% de los préstamos nuevos concedidos se formalizaron en este segmento), hasta cinco entidades cuentan con ofertas por debajo del 3,5% TAE (tasa anual equivalente, que recoge todos los gastos de la operación). Se trata de Banca March; Openbank; Caja de Ingenieros, Coinc e Ibercaja (ver gráfico adjunto).
No obstante, estos precios de partida pueden registrar sustanciales mejoras en la negociación cara a cara con los bancos o través de los brókeres hipotecarios, en función del nivel de solvencia de los solicitantes.
El en el segmento de tipo variable, los precios más competitivos corresponden a Kutxabank, Banco Sabadell y Bankinter y su portal de ahorro Coinc, con diferenciales sobre el euríbor que no superan el 0,5%.