La actividad se dispara hasta las 423.761 operaciones por la rebaja de los precios y la fuerte competencia entre bancos. Los expertos apuestan por un 2025 de nuevo muy intenso.
El mercado hipotecario español firmó en 2024 su segundo mejor año de actividad desde 2010. El año pasado, el número de préstamos constituidos sobre vivienda fue de 423.761. Una cifra sólo superada en los últimos catorce años por las 464.107 hipotecas firmadas en 2022, según los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Mucho más lejos quedan las cifras récord de los 607.535 préstamos firmados en el ejercicio 2010, justo antes del gran desplome de la actividad provocado por el histórico pinchazo de la burbuja inmobiliaria.
En un escenario marcado por la fuerte demanda de compra de vivienda por parte de las familias, precios de las hipotecas cada vez más competitivos y fuertes alzas del precio de las casas, el sector financiero español tuvo en 2024 un año hipotecario casi perfecto, con mejoras de la actividad en todas las comunidades autónomas.
Galicia (+26,6%), Navarra (+21,2%), La Rioja (+19%) y Asturias (+17%) lideraron las subidas de las firmas de préstamos en 2024. En Madrid, el repunte alcanzó el 10,4%, mientras que en Cataluña el alza fue del 12,2%.
Los expertos creen que que este escenario idílico para la banca en el mercado hipotecario tendrá continuidad.
Perspectivas
«La previsión es que sigamos viendo incrementos en los precios de las viviendas, porque los tipos de interés de las hipotecas continuarán bajando, lo que a su vez provocará que la demanda siga subiendo y que, por lo tanto, la oferta de vivienda a la venta sea cada vez menor«, explica Simone Colombelli, de iAhorro.
«Las perspectivas para 2025 son favorables», explica Santiago Martínez, de Ibercaja, que expone cuatro grandes motivos para justificar que 2025 será otro gran año hipotecario: la demografía expansiva, el aumento de los empleos y los salarios, el ahorro acumulado en los últimos años y las nuevas rebajas de los tipos de interés. En cualquier caso, advierte de que «cabe esperar que el crecimiento se modere a lo largo del año, conforme nos acerquemos a niveles de equilibrio».
Un equilibrio que es cuestión de tiempo y del que diciembre ha dejado algunas señales. Sólo en el último mes del año pasado se firmaron 32.249 hipotecas, un 30% más que en el mismo mes del año pasado. Sin embargo, fue la cifra mensual más baja desde el pasado agosto, lo que según los expertos de RN Tu Solución Hipotecaria podría indicar una cierta moderación en el mercado «tras el repunte de actividad registrado en los últimos meses».
Importe medio
La cifra que no se resiente es la del importe medio de las hipotecas, que en diciembre saltó hasta los 152.377 euros (un 8,3% más que en el mismo mes del año pasado), elevando sensiblemente el esfuerzo financiero de las familias que compran una vivienda.
En el conjunto de 2024, el importe medio creció un 2,7% hasta los 145.675 euros, 760 euros más que en el ejercicio récord de actividad de la década de 2022.
La combinación del alza de la actividad y del precio medio ha disparado el capital prestado por la banca hasta los 61.730 millones de euros. La cifra supone una mejora del 14,2% respecto a 2023, aunque sigue por debajo del nivel de concesión de 2022.
Compra de casa
Entre los expertos hay acuerdo total en que, en el actual escenario, no hay que demorar la decisión de comprar una vivienda si las cuentas salen. «Hay que aprovechar que el momento es ahora. Con los precios actuales, la compra es suficientemente atractiva como para arriesgarse a sufrir un aumento del precio de la vivienda», asegura Ricard Garriga, de Trioteca.
En la misma línea, Ricardo Gulías, de RN, señala que «si encuentras la vivienda de tus sueños, cómprala, porque va a subir de precio y la vivienda es escasa».
Predominio del tipo fijo
En plena ofensiva de las entidades financieras para blindar sus carteras hipotecarias de préstamos a tipo fijo (que garantizan mes a mes ingresos estables para el sector sin interferencias por las variaciones del euribor), 2024 ha certificado un fuerte aumento de la contratación en esta modalidad, que se ha situado en el nivel más alto desde marzo de 2023.
Al cierre del año, las hipotecas fijas concentraban el 63,4% de las firmas, mientras que el 36,6% restante correspondió a préstamos a tipo mixto y variable. Estos últimos tienen un peso testimonial en las preferencias de los compradores.
«Las hipotecas fijas siguen ganando terreno a las mixtas, tendencia que seguramente sigamos observando en 2025″, explica Juan Villén, responsables de hipotecas de Idealista.
La caída del precio de los préstamos compensa el alza del coste de las casas
El precio medio de las hipotecas para compra de vivienda se situó en el 3,25% al cierre de 2024. El coste se sitúa por debajo del 3,33% de un año antes, aunque supera el mínimo del año pasado del 3,12% firmado en octubre. Pero más allá de las cifras oficiales del INE, los brókeres hipotecarios señalan que los precios reales son más bajos en las negociaciones cara a cara con los clientes, hasta el punto de que las ofertas más competitivas llegan a compensar el alza del precio de la vivienda. «Quien firmó en diciembre de 2024 una hipoteca fija de 152.377 euros (importe medio registrado por el INE) al tipo de interés que registramos en iAhorro ese mismo mes, estará pagando una cuota mensual de unos 590 euros. Y si calculamos lo que paga quien firmó en diciembre de 2023 una hipoteca media de 140.451 a tipo fijo con los precios que aplicábamos entonces, pagaría 594 euros mensuales. De este modo vemos que el efecto de subida del precio de las casas se ha neutralizado», señalan desde la firma. En lo que va de año, los bancos más agresivos en precio han seguido ajustando a la baja los precios de sus préstamos, en un proceso muy significativo a tipo fijo.